Ako sa zmenil realitný trh za posledných 10 rokov? Myslím z pohľadu preferencií klientov, lokalít, typov nehnuteľností…
Trh sa zásadne nezmenil až na jednu vec – dnes už nikto nepochybuje, že rast nebude donekonečna. Netreba zabúdať na zmeny vplyvom demografických zmien, ako sa menia, tak sa mení aj štruktúra toho, čo sa kupuje. Najväčšia populačná krivka, sedemdesiate ročníky, bola pred desiatimi rokmi v nejakej situácii, dnes je v inej, početne narastá iná skupina, ktorá má tiež svoje preferencie a predstavy.
A keby sme mali byť konkrétnejší pri tých zmenených preferenciách?
Pred desiatimi rokmi ľudia hľadali väčšie možnosti a štvorizbové byty neboli, respektíve bolo ich málo. To spôsobilo rast výstavby v satelitných mestách, potreba zabezpečiť tam služby a podobne, dnes taký dopyt po rodinných domoch nie je. S tým potom súvisí aj rozrastanie sa Bratislavy, ak sa pozeráme na trh cez vývoj v hlavnom meste.
Dnes máme najvyššie ceny za bývanie za posledných desať rokov. Tento rast cien však už spomaľuje. Čo bolo príčinou, že sa v poslednom období tak darilo predajom a ceny stúpali, samozrejme, okrem dopytu. Bola to len dostupnosť úverov? Prečo sme dvojnásobne zadlžení pri úveroch na bývanie oproti roku 2008?
Je to kombinácia viacerých vecí, úrokové sadzby išli dole, banky v istom momente začali medzi sebou viesť silný konkurenčný boj a ich marže sa znižovali na minimum. Ďalšou vecou je všeobecný ekonomický rast, máme za sebou dlhé obdobie nepretržitého rastu – rástla zamestnanosť, príjmy. Ceny sú najvyššie, ale dostupnosť bývania je najlepšia.
Spomenuli ste finančné krytie, od polovice roka 2018 platia prísnejšie pravidlá na získanie úveru na bývanie, odzrkadlilo sa to aj na tom, že dopyt v minulom roku mierne poklesol oproti roku 2017. Ako sa toto prejavilo na trhu? Začali kupujúci alebo predávajúci viac špekulovať, zvažovať?
Treba povedať, že reálne zmeny, ktoré priniesla NBS, sa začnú prejavovať až v tomto roku. To, čo sme videli v minulom roku, nie je nič v porovnaní s tým, čo uvidíme v roku 2019. Úrokové sadzby by mali mierne vzrásť, zároveň je cítiť , že bankám to zväčšovanie trhového podielu už nestojí za to. Hovorí sa o spomaľovaní ekonomiky v Nemecku, naše automobilky prepustili nejakých zamestnancov – tá cyklika ekonomiky sa potvrdzuje a kým doteraz sme mali trh predávajúceho, teraz budeme mať trh kupujúceho. Tento rok bude v tomto transformačný.
Ceny nehnuteľností koncom minulého roka najviac rástli v Trnavskom a Nitrianskom kraji. Súvisí to s ešte niečím iným ako s automobilkami?
Nitra je takým typickým príkladom, kým si trh nesadne, ľudia nevedia, ako sa naplnia očakávania. V Trnavskom kraji ide skôr o dostupnosť a blízkosť k Bratislave, navyše ide o mesto, ktoré je ekonomicky silné a dokáže poskytnúť záujemcom to isté, čo v Bratislave za nižšiu cenu. Ľudia dochádzajú za prácou do Bratislavy aj z väčších vzdialeností, ako je Trnava.
Po čom je dnes dopyt, po akom type nehnuteľností? Už ste spomínali, že ten boom satelitných rodinných domov upadá, čo dnes ľudia požadujú?
Malé byty išli vždy dobre, keďže to nie je taký veľký investičný krok, nepotrebujete 200-tisíc, aby ste zainvestovali. Tieto byty boli a sú zaujímavé. Čo sa týka iných segmentov, závisí od lokality. Tým, že Bratislava narastá, stále sa zväčšuje, dopyt je po každom type bývania. Či už sú to veľké byty, malé byty, rodinné domy. Ako to vyzerá v iných lokalitách, ktoré tak nenarastajú, neviem povedať, ale nie je preferovaný segment. Sú krátkodobé obdobia, keď v danej lokalite o daný typ nehnuteľností je dopyt a potom nie je. A potom sa objaví niečo iné.
Stavia sa najviac bytov v novodobej histórii na Slovensku. Je to cítiť aj na realitnom trhu, napríklad že byty viac prevládajú v ponuke? Nehrozí prehriatie trhu novostavieb?
Niečo také, čo spomínate, sme zažili v roku 2008, keď došlo na istý čas k stopke pre developerov. Stavby boli rozbehnuté, výstavba sa spomalila, ale nakoniec to trh pod taktovkou bánk ustál. Nemyslím si, že teraz nám hrozí takáto zásadná situácia ako vtedy. Ten developerský segment je trochu pozadu za tým, čo sa deje na trhu, povedzme dva-tri roky. Od momentu, keď spravíte rozhodnutie, kým prejdete cez územné rozhodnutie, stavebné povolenie, ubehne istý čas. Dnes ktokoľvek, kto vychádza na trh s developerským projektom, musí počítať s tým, že ide do podstatne chladnejšieho trhu. Nemyslím si však, že po bytoch bude menší dopyt. Trend je taký, že všetci cítia, že dopravná dostupnosť do satelitov, ale aj v rámci Bratislavy, sa zhoršuje. A to nie je len o Bratislave, platí to pre všetky väčšie mestá, a ľudia, ktorí si vážia svoj čas, budú vidieť hodnotu aj v byte v meste.
Súvisí tento chlad, ktorý bude na trhu, aj s makroekonomikou, napríklad s tým, že ministerstvo znížilo odhad rastu ekonomiky na tento rok o pol percenta na 4 %?
To je len jedna správa, nie taká významná. Trh väčšinou reaguje na väčší počet správ, ktoré sa nakopia. Takáto jedna správa nezmení trh, očakávania. To by muselo ísť o predčasné voľby, nárast nezamestnanosti alebo keby vyšlo niečo zásadne negatívne.
Čo by ste dnes poradili predávajúcim a kupujúcim?
Niet na čo čakať. Pokiaľ kupujem a čakal by som na klesajúce ceny, tak to si držím palce. Pretože ak budú padať ceny, peniaze budú nedostupnejšie a budem v podstate v rovnakej situácii. A ak si predávajúci myslí, že počká, lebo ceny ešte porastú, tak to je tiež zavádzajúce. Pretože nie je dôvod, prečo by mali ceny ešte rásť. Samozrejme, je dôležité vedieť predať, mať správe marketingové a predajné skúsenosti. Myslím si, že potreba tretej osoby, povedzme realiťáka, pri uzavretí obchodu bude stále rovnaká.
- Reklama -
