Dlhé mesiace, skôr až roky, znižovali banky úrokové sadzby, svoje predajné akcie sprevádzali marketingovými nástrojmi za cenu čo najvyššieho predaja hypoték. Dnes je však situácia iná, po UniCredit Bank zvyšuje úrokové sadzby aj Slovenská sporiteľňa. Prečo?
Banky v snahe prilákať nových klientov ponúkajú rôzne akcie. Aj na úrokové sadzby. Po skončení trvania akcie sa úroky dostávajú na pôvodnú úroveň. Klient to vníma ako zvyšovanie sadzieb, z pohľadu banky ide o ukončenie akcie. Na druhej strane, mnohé akcie boli aj v minulosti a z akciového úroku sa postupne stal bežný. Výnosy na dlhových cenných papieroch sa však postupne zvyšujú a odhady hovoria o pokračovaní tohto rastu. Je iba otázkou času, kedy sa to premietne aj do sadzieb hypoték.
Čo to pre klientov znamená pre reálny život? Napríklad, že by mali po hypotéke siahnuť radšej teraz ako o rok?
Po hypotéke majú siahnuť tí, ktorí riešia otázku bývania. Bezhlavé zadlžovanie sa nie je dobrým riešením. Na druhej strane, doteraz každé odporúčanie zadlžiť sa z dôvodu historicky najnižších sadzieb sa vždy ukázalo ako nesprávne, lebo sadzby klesali aj naďalej. Pri bývaní netreba špekulovať, iba prepočítavať.
Úroky budú vyššie, znamená to, že úvery či ceny bytov budú drahšie? Na čo všetko to môže mať vplyv?
Vyššia dostupnosť úverov podporila rýchlejší rast cien nehnuteľností. Očakávam, že to môže fungovať aj naopak. Ak sa úvery stanú menej dostupnými, prejaví sa to v spomalení rastu až stagnácii cien nehnuteľností. Pokles by pri súčasnom trende nezamestnanosti, HDP a miezd nemal nastať.
Kým UniCredit nemá na hypotekárnom trhu veľkú časť z koláča, Slovenská sporiteľňa je jeden z troch rozhodujúcich hráčov. Znamená to, že tento trend zdražovania postihne širší okruh ľudí. Aký ďalší vývoj pri konkurencii, hlavne tej významnejšej, očakávate? Budú kopírovať UCB alebo sa budú snažiť práve teraz, v období neatraktívneho zdražovania, získať klientov a budú znižovať svoje marže za účelom väčšieho podielu na trhu?
Trh môžeme rozdeliť na “malé” a “veľké” banky. “Malé” banky sa snažia zaujať úrokovými sadzbami, či už na vkladoch, alebo úveroch, alebo benefitmi. “Veľké” banky majú svoju silu v dostupnosti. “Veľká” banka nebude nikdy kopírovať “malú” banku, lebo kopíruje sa líder trhu. Nízka sadzba však nie je určená pre každého. Aj naše analýzy ukázali, že celkové náklady klienta sú nižšie pri vyššom úroku ako pri nižšom. Sú tam totiž podmienky, ktoré treba na získanie nízkej sadzby splniť. Marže bánk sú veľmi nízke, ich ďalšie znižovanie je málo pravdepodobné.
Môžeme povedať, že s drahšími úvermi sa opäť trošku pridusí pohyb na realitnom trhu a kupujúci budú viac váhať? Alebo očakávate skôr „boom na poslednú chvíľu“? Alebo je dopyt po nehnuteľnostiach, minimálne v Bratislave, taký silný, že ho neutlmí ani posledný vývoj na trhu s hypotékami?
Realitný trh nie je jednoliaty. Sú výrazné rozdiely medzi regiónmi i v rámci nich. Po nehnuteľnostiach v regiónoch s dobrými pracovnými príležitosťami bude vždy záujem. Určite bude snaha využiť súčasné podmienky až do konca ich trvania, no strana ponuky sa tomu bude prispôsobovať. Skrátka, cena nehnuteľnosti bude zohľadňovať ochotu predávajúceho a možnosti kupujúceho.
Aká bude podľa vás v tomto smere situácia o rok?
Rok je síce iba 12 mesiacov, no už situácia na finančnom trhu o mesiac je nepredvídateľná. Je tam veľmi veľa premenných, ktoré naň vplývajú.
Banky čoraz častejšie komunikujú dlhé fixácie, výnimkou nie sú ani fixácie na 10 rokov. Sú práve takto postavené produkty v tomto čase zmysluplnejšie ako fix na, povedzme, tri roky?
V zahraničí je bežná fixácia na 10 až 30 rokov. Ide buď o legislatívu, alebo zvyklosti. Slovenské banky ponúkajú to, o čo majú Slováci záujem. S hypotékami nemáme také skúsenosti ako klienti v zahraničí. Slováci sa pozerajú pri sadzbách predovšetkým na ich výšku a nie na dĺžku ich trvania.
Vývoj hypotekárnych sadzieb na Slovensku nie vždy kopíruje kľúčovú sadzbu Európskej centrálnej banky. Prečo? Aj teraz ECB drží sadzbu bez zmien…
Doterajší vývoj ukázal, že sa to oplatilo. No nie som si istý, či boli ľudia pripravení aj na prípadný opačný vývoj. Teraz je to o tom, že sadzby sa budú zvyšovať, no nikto nevie, kedy a o koľko. Sadzba nie je len odrazom sadzieb ECB, ale aj konkurenčného boja a dostupnosti zdrojov na trhu.
Čo má spraviť klient, ak má pocit, že ho vlastná banka zdiera? Že napríklad jemu ako dlhoročnému klientovi pri ďalšej fixácii „jeho“ banka neponúkne porovnateľnú sadzbu ako novému človeku?
Ideálne je pripraviť sa, že to banka spraví. Klient sám však nemá takú vyjednávaciu silu ako dobrý sprostredkovateľ. Preto je dobré pri zháňaní hypotéky využiť jeho služby, napríklad cez www.subojbank.sk. Sprostredkovateľ tým, že realizuje neraz i desiatky hypoték za mesiac, vie s bankou dohodnúť lepšie podmienky, než by dokázal klient dojednať sám. Týka sa to nielen sadzieb, ale aj podmienok, poplatkov či vôbec získania úveru.
Pre koho je vhodné refinancovanie úveru? Napríklad z pohľadu fixácie úrokov, dĺžky úverového vzťahu a podobne… Kedy o zmene banky treba premýšľať?
Na výhodnosť refinancovania hypoték sme vytvorili kalkulačku na www.kontrolahypotek.sk. Okrem informácie o výhodnosti ukáže aj graf vývoja zaplatených úrokov. Cieľom klienta je totiž počas fixácie nového úroku zaplatiť menej než pri starom, a zároveň pokryť úsporou všetky poplatky spojené s refinancovaním.
Nižší úrok v novej banke by nemal byť jediným kritériom na prenos úveru. Treba si všímať aj iné náklady súvisiace s presunom hypotéky do inej banky? Môžete vysvetliť aké?
Áno, tými nákladmi môže byť okrem poplatkov aj zmena finančného správania. Povinnosťou je napríklad mať otvorený bežný účet v banke a aktívne ho využívať, mať poistenie schopnosti splácať úver, kreditnú kartu… Niektoré podmienky sa dajú vyjadriť v cene, niektoré sú skôr o pohľade a ochote konkrétneho klienta.
- Reklama -
